오늘은 어떤 경제이야기를 준비하셨나요 ?

요즘 집값이 워낙 올라서 전세가격도 만만치 않은데, 우리 전북지역에서도 깡통전세 피해가 잇다르고 있다고 해서 오늘은 깡통전세나 사기 피해를 예방하기 위한 몇 가지 팁을 드리려고 합니다.

Q. 얼마전에 세모녀 깡통전세 사기사건으로 떠들썩했었는데요, 깡통전세가 뭔가요?

깡통전세는 전셋값이 매매값에 근접할 정도로 높아서, 집값이 조금이라도 떨어지면 세입자가 전세보증금을 돌려받기 어려운 집인데요. 

보통은 세모녀 사건처럼 집 주인이 여러 채의 집을 사두는 “갭투자” 같은 부동산 투기를 하다가 집 값이 떨어질 경우에 집값이 전세보증금보다 낮기 때문에 집 주인이 전세보증금을 돌려주기보다는 집을 포기하고 그냥 경매로 넘겨버리는 거예요.

Q. 요즘 집값이 내리는 추세에서는 깡통전세가 더 많아질 거 같은데, 어떤 예방법이 있나요 ?

먼저, 가장 좋은 예방법은 선순위채권과 전세금을 합한 금액이 집값의 70%를 넘으면 아예 전세 계약을 맺지 않아야 한다는 건데요. 계약 전에 등기부등본을 떼어보셨을 때 대출이 없으면 가장 좋겠지만 보통은 은행 대출이 껴 있는 경우가 많아서 주의가 필요합니다.

Q. 그런데, 매매가의 70프로가 안되는 가격에 전세계약을 했어도 문제가 되는 경우가 있다고요?

네 그런 경우가 종종 있기는 해요. 예를들어 집주인이 국세나 지방세를 체납하는 경우에는 “조세채권의 우선원칙”에 따라서 국세가 우선순위가 되고 임차인의 보증금은 후순위로 밀리게 돼요. 

그런데 문제는 세금이 체납된 사항은 등기부등본에 나오지 않기 때문에 세입자는 계약할 때 알 수가 없다는건데요. 그래서 계약하실 때 집주인에게 “국세완납증명서”를 요구하시는게 좋구요. 

그리고 계약 전에 아무리 꼼꼼히 살펴봤다하더라도 계약후에 문제가 생길 수 있는데요, 

세입자가 전입신고를 할 때 확정일자를 받잖아요. 그런데 확정일자는 확정일자 발급 당일이 아닌 다음날부터 법적인 보호를 받을 수 있어요. 

그래서 집주인이 고의로 세입자가 전입신고를 하기 전 또는 신고 당일날 주택담보대출을 받을 수도 있어요. 그러니까 등기부등본에 대출 이력이 생기기 직전에, 확정일자의 효력이 발생하기 전에 꼼수를 쓴다는거죠. 

이게 바로 전형적인 전세사기인데요. 그래서 이런 경우를 대비하기 위해서 계약하실 때 특약사항으로 “확정일자 다음날까지는 계약 당시 상태로 유지한다”라고 기재하시고 계약이후 확정일자를 바로 받는 것이 좋습니다.

Q. 그리고 요즘 전세보증금 보험이 있던데요.

네, 전세계약 종료 후 전세보증금의 반환을 책임지는 “전세보증금 반환보증” 보험인데요, 

보증대상은 수도권 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하이고 신청기한은 전세계약기간의 2분의1 경과 전까지입니다. 

보험료도 저렴하고, 전세보증 신청단계에서 집주인의 동의를 받지 않아도 돼 가입이 한결 쉬워져서 가입자가 늘어나는 추세입니다.