Q.  오늘은 어떤 경제이야기를 준비하셨나요 ?

요즘 전국적으로 집값이 상승하면서 새로운 투자 대안으로 경매가 역대급 인기몰이를 하고 있어서  전국 아파트 낙찰가율이 역대 최고치를 기록하고 있다고 하는데요, 

경매로 내 집을 마련만 할 수만 있다면 시세보다 조금이라도 저렴하게 살 수 있어서 좋겠죠, 

하지만 부동산 경매라고 하면 용어도 낯설고 절차도 어려워서 아는 사람들만 하는 먼 이야기야, 라고 생각하시는 분들 많으실텐데요, 

그래서 오늘은 경매로 내집 마련하는 방법과 주의할 점 등을 준비해봤습니다.

Q. 경매물건은 어디에서 알아볼 수 있는건가요 ?

대법원 사이트에 들어가시면 경매물건을 각 지역별, 물건별로 쉽게 검색하실 수 있고요, 경매 관련된 각종 유·무료 사이트에서도 정보를 쉽게 찾을 수 있는데요. 

일단 사이트에 관심있는 물건을 클릭해서 들어가시면 매각물건 명세서는 물론이고 권리관계, 감정평가서, 토지대장, 건축물대장 그리고 인근지역 매각사례까지도 확인해 불 수 있어서 경매를 한번도 안해보신 분들도 쉽게 정보를 찾을 수가 있어요, 

그런데 그 정보만 믿으시면 안되구요. 매각기일 7일 전부터는 법원에서 물건에 대한 기록열람이 되니까 정확히 하기 위해서는   본인이 직접 법원에 가셔서 최종적으로 확인하셔야 합니다.

Q. 경매를 하기 전에 체크해야할 부분은 어떤 것이 있을까요 ?

부동산 경매의 기본 중의 기본은 권리분석인데요, 권리분석은 등기부에 설정된 근저당권이나 전세권, 가압류, 압류 등의 소멸과 임차인의 보증금 인수 여부를 확인하는 절차를 말하는거예요. 경매가 낙착되면 권리관계가 모두 소멸될 것이라고 생각하는 경우가 많은데, 실제 소멸되지 않는 권리들이 있어요. 

소멸되지 않는 권리는  매각물건명세서 중간쯤에 기재된 ‘등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것’이라고 쓰인 란이 비어 있는지, 

채워져 있는지 확인하시면 되는데요. 혹시라도 그 란에 선순위 가등기든 가처분이든 기재되어 있으면 그 권리는 말소가 안 되므로 조심해야 합니다.

그리고 두 번째는 입찰전에 꼭 현장답사를 해야하는데요 현장답사를 할 때는 우선 매각물건명세서에 기재된 내용과 맞는지 꼼꼼하게 따져봐야하고요, 

또 주택의 상태나 임차인 현황, 관리비 체납여부, 주변 주택시세, 지역의 부동산 호재와 악재등을 확인하셔야 해요. 

특히 경매는 물건의 감정가가 6개월에서 1년전정도 전에 정해지기 때문에 주변 공인중개사를 이용해서 현재 시세에 대한 정확한 정보를 파악하는 게 중요합니다.

Q. 그런데 아파트나 주택은 매물 상태를 확인하기위해서 방문해도 되나요 ?

아니요, 아파트나 주택 같은 경우는 내부는 볼 수 없어요. 하지만 아파트 단지나 주변의 교육 및 교통환경, 편의시설 등은 확인해 봐야겠죠. 

그리고 매매, 전·월세 시세, 매수 수요자 등을 종합적으로 판단해서 경매에 참여하면 될 거 같아요 그리고 아파트 같은 경우는 내부를 수리해야하는 비용이나, 

기존 세입자를 명도할 때 비용, 이주비 등이 추가비용이 발생할 수 있으니까 그 비용까지 감안해서 경매금액을 정하셔야합니다.

Q. 그런데 경매로 낙찰 받아도 주택담보대출이 되나요 ?

당연히 되죠. 하지만 경매물건도 LTV나 DTI, DSR 적용을 전부 다 받기 때문에 은행에 먼저 알아보시고나서 자금계획을 전부 세운 후에 경매에 들어가셔야 하는데요. 

낙찰을 받고 한달안에 잔금을 내야하는데, 잔금을 마련하지 못하면 이미 냈던 10% 입찰보증금을 날려버릴 수 있으니깐 꼭 주의하셔야 합니다.