최근에 정부에서 부동산법 개정안을 마구 쏟아냈잖아요. 

바뀐 법들이 워낙 복잡하고 많아서 어느 부분을 해야 할 지 고민을 좀 했었는데요, 

오늘은 “주택임대차 3법” 개정안에 대해서 애매한 부분을 확실하게 알아보려고 합니다.

주택임대차 3법 개정안은 어떤 내용인가요 ? 

네 주택임대차 3법은 첫 번째, 계약갱신청구권인데요, 

이 청구권은 세입자가 집주인에게 2년 기한으로 전·월세 계약을 한차례 더, 그러니깐 4년까지 연장하자고 요구할 권리를 갖는거구요. 

두 번째, 전·월세 상한제인데요, 

전·월세 가격은 종전 계약의 5% 금액이내만 상한을 둬서 올릴 수 있게 제한하는 거예요.  이 두가지법은 이미 올해 8월부터 시행이 되었구요. 

마지막 세 번째는 전·월세 계약 시에 지방자치단체에 30일 이내에 신고해야하는  전·월세신고제 인데요, 

이 전월세신고제는 전산작업 등 준비가 필요해서 내년 6월부터 시행합니다.

보통, 법 개정안이 국회를 통과하고 국무회의를 거쳐 시행되기까지 최소 1~2주정도 걸리지만, 이번 주택임대차보호법은 법 시행 전에 집주인들이 

미리 다른 세입자와 계약을 맺는 등 꼼수와 부작용이 생길 수 있어서 이례적으로 임시 국무회의를 통해서 시행 시기를 앞당겼다고 하네요

그러면 계약갱신청구는 언제까지 또 어떤 방식으로 청구해야하나요 ?

세입자는 임대차 기간 만료일 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있는데요 

단, 2020년 12월10일을 기점으로 이후에는 청구권 행사기간이 계약기간 만료 6개월 전월부터 2개월 전까지 해야하니깐, 

계약 만료일을 잘 확인하셔야 하고요 그리고 청구권 행사방식은 특별한 제한없이 구두, 문자메세지 이메일 등 모두 가능하지만 나중에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등 

증거가 남는 방법을 활용하시는 게 안전할 거 같아요

기본적으로 세입자는 2년씩 1차례 갱신되니까 총 4년간 살 수 있는 권리를 보장 받기는 하지만요, 집주인이 갱신청구를 거부할 수 있는 경우도 있긴 해요. 

예를 들어 세입자가 두 달 이상 월세를 연체한 경우나, 세입자가 집주인 허락없이 전전세를 한 경우, 

또 재건축 계획 등이 잡힌 경우 그리고 집주인이나 직계존·비속이 2년 이상 실거주 하게 되는 경우는 계약갱신을 거부할 수도 있어요. 

집주인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는데요. 

3개월분 월세 또는 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주면서 받은 임대료와 계약 갱신 거절 당시 임대료 차액의 2배, 

갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있어요

이번 법안에는 기존 전·월세 계약에도 소급적용하기 때문에 한차례 더 연장이 가능해요. 다만, 계약 만료 1개월 전까지는 권리를 행사해야하는데요

 만약에 계약기간이 1개월 미만으로 남았고, 이미 집주인으로부터 계약해지통보를 받은 세입자라면 갱신 청구는 불가능합니다.

그리고 집주인이 세금 부담 등 사정이 생겨서 집을 팔야야 하는데, 세입자가 계약갱신청구를 하면 집주인은 주택을 매도할 수 없나요 ?

아니죠, 그러면 재산권이 침해되잖아요. 계약갱신청구 전이라도 중간에 매도할 수 있구요, 

새로운 집주인이 그 집에 실거주하지 않는다면 그 계약은 그대로 승계되요.

개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보니까 전세에서 월세로의 전환은 원칙적으로는 안 되지만요, 

세입자가 수용한다면 월세 전환율 2.5%이내에서 전환이 가능해요

임대료 인상을 5%로 이내로 제한을 하는데요. 전국 어디서나 일률적으로 5% 상한제가 적용되나요 ?

아니예요, 지방자치단체장이 5%이내에서 상한 비율을 정할수 있어서 지역 임대차 시장 상황에 따라 2~3% 정하는 것도 가능합니다.