요즘 TV, 신문 할 거 없이 부동산에 대한 얘기가 매우 많은데요. 

오늘은 부동산시장, 특히 주택시장에 대한 원론적인 얘기를 좀 해볼까 합니다. 

우선, 경제는 코로나로 인하여 다들 어려움을 겪고 있는데 왜 부동산시장이 이렇게 뜨거울까요?

무엇보다도, 금리가 낮기 때문이죠. 과거 1997년말 외환위기 때 부동산이 폭락한 시기를 돌이켜 보면 그 때는 금리가 매우 높았죠. 

외환위기전 11%였던 금리가 30%까지 갔으니까요. 그러나 지금은 코로나 경제위기를 극복하기 위해서 0%대의 저금리 정책을 펴고 있잖아요. 

금리가 낮기 때문에 돈이 은행으로 가지 않고 부동산시장으로 가고 이런 풍부한 유동성이 부동산의 가격을 올리는 거죠.

경제위기가 끝나면 금리가 언젠가는 정상수준으로 회복은 되겠지요. 

하지만 가계와 기업의 부채 규모 등을 감안할 때 급진적인 금리인상은 경제에 충격을 줄 수 있어서 금리가 이전 수준으로 회복되는 데에는 시간이 걸릴 거예요. 

저금리 상태에서 부동산가격 상승은 필연적이기 때문에 이를 누르기 위하여 취득세, 보유세, 양도세 등 각종 세금인상, 부동산 담보대출 규제, 투기지역 지정 등 

여러 가지 정책을 통하여 부동산의 가격을 통제하는 거죠.

부동산 정책들의 대부분이 서울과 수도권지역의 규제에 초점이 맞춰져 있긴 하지만요. 

서울과 수도권지역의 부동산시장에 대한 규제를 강화하다 보니 부동산 유동자금들이 상대적으로 규제가 적은 지방으로 유입이 되는데요, 

전주, 군산 등 우리지역도 예외는 아닌 것 같아요. 그래서 작년 말부터 우리지역 특정지역의 신규 아파트 분양권과 아파트 가격이 급등 했죠. 

일부지역 아파트는 단기간에 분양가에서 1~2억이 넘게 올랐다고 하던데요..특히 전주지역 아파트시장에 빈익빈 부익부 현상이 심해지고 있는데요

현재 전주의 기존 아파트의 평균 매매가격은 평당 약 696만원이고, 신규 분양아파트의 분양가는 약 평당 1300만원으로 거의 2배나 차이가 나요

 기본적으로는 많은 사람들이 신규 아파트를 선호해서 수요가 많은 이유도 있겠지만요, 

그런 수요만으로 평당 가격이 2배까지 난다는 건 좀 무리가 있죠, 

이런 현상이 나타나는 것은 무엇보다도 현재 수도권 및 광역시의 엄격한 분양권 전매제한 조치 때문인데요. 

수도권과 광역시 지역에서 아파트 분양권이 당첨이 되면 받은 후 입주하고 소유권을 이전할 때까지 약 3년정도 분양권을 전매제한을 해요 

그래서 수도권의 유동자금이 상대적으로 전매제한 규제가 약하고, 또 대단위지구 신규분양아파트가 있는 전주로 유동자금이 몰리게 된 거라고 볼 수 있죠

이런 수도권의 유동자금이 이렇게 아파트 가격을 두배 가까이 올리는 걸 봐서는 투자라기보다는 투기자금이라고 봐도 과언이 아니겠네요.                  

사실 가장 걱정되는 부분이 바로 이 부분인데요. 

이런 외부자금이 이익실현을 위해서, 아니면 또 다른 투자처를 위해서 유출된다면 아파트 가격거품이 빠지고, 

그러면 고스라니 우리 시민들이 재산상의 피해를 볼 수 있다는 거죠.

앞으로 노령화, 저출산으로 인한 인구 감소, 주택공급의 증가 등의 부동산시장의 하락 요인들도 많은 것 같은데요, 어떻게 생각하세요 ?

물론 하락할 수도 있지요. 왜냐면 저출산으로 인하여 2019년부터 한국인구의 자연감소가 시작되었고, 

우리나라 주택 보급률이 2008년 이후 줄곧 100프로가 넘었으니까요. 

그런데 또 외국인의 유입 등을 감안할 때 앞으로 20년간은 한국에 거주하는 사람이 5천만명을 넘고

또, 개별가구 수의 증대로 인하여 주택의 수요는 앞으로도 증가할 거라서 급격하게 하락할 거 같지는 않아요. 

 다만, 일본과 주요 선진국들이 일부 대도시를 제외한 나머지 도시의 경우 집값이 매년 하락하고 있고 가격이 하락해도 빈집이 더 많아 지는 것처럼, 

우리나라도 선호지역과 비선호지역의 주택 가격격차가 점점 더 많이 날 거라고 예상을 합니다.

모든 사람들이 가족이 편안하게 살 수 있는 내 집을 마련하는 것이 꿈이잖아요. 

주택을 투자의 대상이 아니라 주거의 수단으로 보고 투자가치보다는 사용가치 개념으로 접근해서 집을 고르시면 좋을 거 같네요